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物流项目的用地需求应确保大型商贸
出处:www.byamoret.com   发布日期:2011-11-16 上午 10:00:23   浏览数:1274
    

大型商贸物流项目功能的多样性,对土地分类管理提出新挑战

  业是融合运输业、仓储业和信息业等的复合型服务产业,涉及领域广,吸纳就业人数多,拉动消费作用大,在转变经济发展方式和增强区域经济竞争力等方面发挥着重要作用。近几年来,国家大力支持发展现代物流业,各地大型商贸物流项目如雨后春笋般涌现。

  大型商贸物流项目是我国扩大内需的重要助推器,经济社会效益明显。义乌国际商贸城年交易额达388多亿元,有力地拉动了义乌地方经济的发展,义乌综合实力居全国百强县市前列。中国年交易额达276亿元,每天客流量达到56万人,交易品种1万余种,起着中国纺织面料价格晴雨表的作用。

  近年来,不断涌现的大型商贸物流项目呈现出功能多样化、区位边缘化、占地规模化的特点。功能多样化表现为项目主要功能集仓储、展示、物流配送、信息交易等功能于一体,在品牌模式大量推行和渠道模式创新的营销格局下,汇聚了大量工厂店,成为工厂的产品展示中心。同时,为了更好地服务市场和入驻商家,这些项目还配套建设有一定的酒店、办公、公寓等功能设施,具有办公、会议、展销、展览等综合功能。区位边缘化表现为项目地处城市边缘甚至是远郊区,土地基本来自于农用地或滩涂、荒地等,城市功能配套缺乏,需要后期投入大量资金进行市政配套建设。占地规模化表现为项目土地供应量大,作为现代大型商贸物流项目,少则数百亩,多则数千亩。

  大型商贸物流项目的规划、建设和运营,对区域经济发展的推动、对社会就业问题的解决、对城乡贸易流通的促进,都做出了巨大贡献。但是,这些项目的落地和生长在土地管理尤其是用地性质界定方面又带来新的挑战,对土地规划用途带来新的问题,对变革土地分类管理提出新的要求。

  大型商贸物流项目功能多样化,在土地用途界定时也表现为复合性和多元性,通常较难界定为单一用途。当前,我国进入现代大型商贸物流项目建设高潮期,有必要积极应对大型商贸物流项目用地对土地分类供应提出的新挑战,在界定大型商贸物流项目用地性质时,应统筹考虑大型商贸物流项目用地的各种特性,不仅考虑到项目功能多样化,还要综合考虑项目的区位边缘化和占地规模化的特点,积极应对,创新思路,切实促进物流业健康发展。

  大型商贸物流项目用地性质的界定目前是五花八门

  近几年来,在政策支持和市场驱动下,全国商贸物流产业得以迅速发展,专业市场规划产品不断升级。现阶段全国规模以上专业市场涵盖了生产物资、建材、化工、机电五金、工业日用品、文化工艺品、纺织品、服装、鞋帽、小商品等。经过30多年的大发展,我国大型商贸物流项目已从当初的马路市场发展演变到了现代综合性大市场,其功能从过去的单一现货批量交易发展为众多功能,汇集仓储、、展示交易、会展、信息交流、配送及商务、生产和生活配套等多项功能于一体,这就要求土地管理和规划管理适时地对大型商贸物流项目土地性质进行科学界定,营造有利于现代物流业健康发展的土地政策和规划政策环境。

  按照我国现行《城市用地分类与规划建设用地标准》,城市中土地用途划分为:居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公共设施用地、绿地、特殊用地、水域和其他用地。城市建设和开发一般都是按照不同项目性质提供不同用途的土地。工业用地是工矿企业用于工业生产、物资存放场所的土地。仓储用地是用于物资储备、中转的场所用地。交通运输用地,是指用于运输通行的土地。三种用途通常实行分类管理和供应。

  综观全国大型商贸物流项目及大型专业市场,各地对这类项目的土地使用性质界定积极探索、表现有别。深圳华南城规划总建筑面积约260万平方米,土地性质为综合物流,规划总投资超过60亿元人民币,是华南地区一个集纺织服装、皮革皮具、小商品共12个产业门类的最大综合商贸物流平台。浙江绍兴的中国轻纺城,建筑面积320万平方米,土地性质为综合物流,全球1/4的面料交易在这里成交,经营商户2万余家,年交易额达到276亿元人民币。昆明螺蛳湾国际商贸城,项目建筑面积有880万平方米,土地性质为工业用地,总投资320亿元人民币,是西南地区最大的商品批发市场。武汉的汉口北商贸物流枢纽区,建筑面积达800万平方米,用地性质为综合仓储物流。河北白沟商贸市场经营面积75万平方米,用地性质为工交仓,经营摊位2万多个,从业人员3万余人,日成交额1600多万元。

  各地政府从扶持产业发展的角度综合考虑,在大型商贸物流项目土地性质的界定方面有一定的差异性,但大体趋同。从全国大型商贸物流项目及规模以上专业市场的用地性质来看,有的项目表现为工业、交通、仓储性质(简称工交仓),有的项目表现为综合仓储物流用地性质,也有少数项目表现为商业用地性质。各地主要以工交仓、综合物流工业仓储性质供应大型商贸物流项目用地,体现了政府要为物流业的发展营造良好的政策环境,扶持重要的物流基础设施项目建设的要求,是我国各地发展现代物流业的实际需要。

  针对大型商贸物流项目占地规模大的特点,有必要采取有力措施促使项目集约节约用地,但这应通过用途管制和规划约束从根本上解决,对于大型商贸物流项目用地的内部功能布局也应给出具体明确的规划要点。

积极营造有利于物流业发展的包括土地政策和规划政策在内的政策环境,加快发展现代物流业,是我国的战略举措。大型商贸物流项目,具备储存、装卸搬运、配送、流通中转和信息处理等复合功能,是在我国出现的一种新型业态,既不是单纯的工业用地,也不是单纯的仓储用地,同样也不是单纯的交通用地,单一的土地分类无法准确界定其综合用途。大型商贸物流项目功能复杂、用途复杂、布局复杂,较难采用单一用途供应的土地分类管理模式,应在满足国家相关政策要求下,尝试和探索新的分类管理模式。

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